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中介乱点“鸳鸯谱” 房屋买卖合同不成立

2018-01-08 11:17:21

作者:潘从武 李羚蔚 王彩虹

来源:法制日报

2016年11月,市民张青打算出售自建房,她选择将房屋信息挂在新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市某房产中介公司,寻求合适买家。

不久后,在中介公司的撮合下,张青顺利与王强达成房屋售卖意向。当月,张青、王强和中介公司三方签订《房屋买卖居间合同》,除约定房产出售的条款外,还约定了合同签订七日内,张青支付中介费1.5万元,王强支付中介费1.7万元。

签约当日,作为房屋所有人的张青并没有来到现场,而是由其女婿李康代为签订,李康并未出示委托书。签订房屋交易合同后,王强便开始办理过户手续,却因当地关于自建房售卖政策的原因无法过户。

买卖双方此前对相关政策并不了解,双方认为交易未能达成,是因为中介公司不专业未提醒造成,因此拒绝交付中介费。

2017年10月,中介公司多次索要中介费无果后,将张青、李康和王强诉至法院,索要中介费、利息及律师费共3.9万余元。

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院对此案审理后,判决驳回了中介公司的诉讼请求,理由是中介公司在组织各方签订合同的过程中存在过错,合同未成立。

■以案释法

审查买卖双方身份是中介核心义务 

法院认为,只要三方签订了房屋买卖居间合同,就证明中介公司撮合成功,至于后来房子因为政策原因无法开具证明不能过户,不应由中介公司担责,因此即使买卖双方最终没能实际完成交易,中介费都要交。但在本案中,从房屋买卖居间合同的内容上看,包含了涉案房产买卖的条款及居间条款,因此中介公司主张中介费的前提应该是涉案房产的买卖合同关系成立。本案中,第三人李康在没能得到卖方张青授权的情况下,以其名义签订了合同,且最终未能得到张青追认,故该合同对张青不产生效力,导致买卖合同关系不成立。

中介公司作为专门从事该行业的专业机构,在为买卖双方提供服务时,未审查出买卖双方是否有权处分涉案房产的所有权,在合同签订过程中存在过错。因此,中介公司的主张没有事实依据,法院据此作出了驳回中介公司诉求的判决。

审理此案的法官提醒说,作为委托人应当尽可能选择正规的中介机构,签约时,最好分别签订房地产经纪合同与房地产买卖合同,以明确不同的法律关系,便于厘清房产中介机构及交易双方的权利义务关系。在交易过程中,应提高法律风险意识,认真审阅合同关键条款,谨慎审查房屋权属是否清楚,要求房产中介机构提供交易对方详细信息。

作为委托人,不应在委托后为了逃避支付中介费用而“跳单”,私自与第三方签订合同;中介机构也不能为了急于促成双方签订居间服务合同赚取佣金,而故意隐瞒影响交易成功的重要信息,减少审查流程,降低审查门槛,否则就很可能发生此案中的情况,最终竹篮打水一场空。

网站编辑:周剑峰
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