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当代广西

农村留用地如何才能“坐地生财”?

2018-10-08 11:38:06

作者:梧州市委改革办 梧州市国土资源局

来源:《当代广西》2018年第18期

农村留用地如何才能“坐地生财”?

——梧州市盘活农村留用地资源浅析

农村留用地是国家征收农村集体土地后,作为征地安置,按实际征收土地面积的一定比例,另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。由于各种原因,一些地方对农村留用地如何开发利用尚缺乏务实管用之策,农村留用地开发利用的实际效果不甚理想。梧州市坚持以问题为导向,大胆改革创新,出台有力举措,盘活农村留用地资源,经验做法值得借鉴。

农村留用地开发存在五大问题

办理手续相对繁琐。办理农村留用地有关手续时,需要农村集体经济组织自行到市相关部门办理,手续办理牵涉城区政府和市住建委、发改委、国土资源局、房产管理局等多个部门,办理程序繁琐,办证周期很长。比如,万秀区东兴联社蝶山一、二、三股份合作社,2009年因该市“三冲”地质灾害综合整治安置房建设、解困房建设项目被征地131.6亩,历时8年,留用地使用的相关手续仍未办理完成。

“土地出让金”返还政策不明确。一方面,以往的政策规定:“土地出让金应全额缴入市财政局土地出让金专户。市财政局在扣除按政策应计提的各项基金(费用)后,将余下的土地出让金拨付给留用地所在地城区政府,专项用于农业土地开发支出、农村基础设施建设支出等”,返还用途规定太死板,出让金无法返回集体直接用于项目的开发建设。另一方面,文件又规定留用地开发招标以“回建率高者得”原则确定合作开发企业,导致留用地合作开发成本高于市场同类国有建设用地开发成本。因此,农村集体留用地开发难以落地。

落实工作进展缓慢。一是留用地征地工作推进缓慢。以龙圩区为例,目前,应征收留用地及边坡与配套市政设施用地合计3185.68亩,目前未征1594.8亩。二是部分留用地相关证件未能办理。主要有三方面原因:城市规划区的规划及项目未确定,未能落实留用地位置;村组坐落的城市区域已经安排了城市建设项目,无法安置留用地给农民,而农民又不愿意到别的地方选择留用地;被征地单位的意向选址与土地利用总体规划不符,造成留地安置难以落实,形成历史欠账。

获取与开发成本偏高。以往文件规定,取得留用地农村集体经济组织需要按规定缴纳划拨费用。以龙圩为例,划拨供地涉及的新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、征地劳务费、征地管理费、征地经济补偿费、耕地占用税、新菜地鱼塘开发基金、被征地农民社会保障基金等国家规定应缴的有关税费约需14万~19万元/亩。龙圩区的征地补偿费则绝大部分给了土地承包户,村集体拿不出钱缴交划拨费用,导致无法办理土地使用证。而合作开发方也因缴纳土地出让金,预期成本偏高,一时难以见效益,往往不愿合作。

农村集体经济薄弱,缺乏开发资金。开发村级留用地需要大量资金,绝大多数村集体经济组织缺少财力,无力承担巨额开发成本,一旦贷款开发,高额利息增加了村级集体经济的风险,给村级财力带来很大压力。

从“五个维度”破解农村留用地开发难题

梧州市针对农村留用地开发这个老大难问题, 2018年1月底出台了《梧州市征收农村集体土地留用地开发与利用管理暂行办法》(以下简称《办法》),从“五个维度”破解留用地的开发难题。

明晰流程,解决“办证难”问题。《办法》对留用地安置协议签订、规划选址、建设项目审批、规划许可、划拨供地等手续进行了详细规定,明确了各项手续的办理部门和详细流程,切实解决农村集体经济组织“办证难”的问题。

无偿划拨,解决“获地难”问题。《办法》明确,供地方案经市政府批准后,以零成本无偿划拨方式供地给留用地的农村集体经济组织,划拨供地涉及国家规定应缴纳的有关税费,由市国土部门负责调查、收集、审核并报市财政部门核定后由财政垫付。留用地划拨方式从有偿划拨变为无偿划拨,极大降低了农村集体经济组织的获地成本,坚定了农村集体经济组织开发盘活留用地的信心决心。

减轻费用,解决“开发难”问题。《办法》规定,项目建成验收后房产变更登记手续由合作开发企业负责办理,变更发生的税费由合作企业负责,从而减轻农村集体经济组织负担。

充分放权,解决“管理难”问题。在开发方式方面,农村集体经济组织可选择自行开发、合作开发等多种方式对取得的留用地进行开发经营,城区政府负责监督。在回建率方面,农村集体经济组织自行或合作开发的项目建成验收后最终持有的房产面积和地上总建筑面积的比例由农村集体经济组织依法自主决定,但严禁分配给村民个人。在补偿方式方面,增加留用地货币补偿方式,用来解决留用地选址难以及农村集体经济组织缺少资金无力进行开发利用的问题,使农村集体经济组织在经济上得到收益,真正保障被征地农民的权益。

收益全返,解决“筹资难”问题。《办法》规定,当留用地转划拨转出让时,市财政部门在扣除划拨用地成本和应上缴中央、自治区层面的税费后,将余下的土地出让收益拨付给城区政府用于留用地集体经济组织发展集体经济,市级和城区政府不参与留用地出让收益分成,这极大缓解了农村集体经济组织开发留用地项目的资金压力。

文件出台后,梧州市农村留用地利用开发效率明显提高,几个月来共有16宗留用地申请补办相关手续,有2宗留用地申请进行开发,其中一宗申请自主开发,另一宗申请合作开发。

网站编辑:周剑峰
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