法官教你怎么和物业打交道(常见十问解答)

作者:郑燕 吴佳乐
来源:人民法院报
2021-10-27 17:16

1.房子空置没入住,要交物业费吗?如果要交,因为享受的物业服务相对较少,物业费可以打折吗?

民法典第二百七十三条规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利为由不履行义务。

民法典第九百四十四条规定,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

物业服务人为业主提供的服务包括建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等,绝大部分服务是针对整个小区全体业主,而非专门针对某一业主。业主对小区的公共部分既享有权利也承担义务,而且不得以放弃权利为由不履行义务,因此,无论是否入住房屋,都应当交纳物业费。

当然,出于公平原则的考虑,各地地方性规章或物业管理办法可能会允许业主在长期未居住的情况下,按一定比例少交物业费。例如,宁波市政府办公厅《关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知》第五条第(五)款规定,业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房,第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请,经物业服务企业核实后,从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

另外,如果物业管理服务合同中对业主未居住情况下的物业费减免问题有明确约定的,则应按照合同约定履行。

2.房屋有质量问题,能拒交物业费吗?

开发商作为房屋的开发销售方,对所售商品房承担质量保修责任,属于房屋质量问题的漏水、渗水问题,与物业服务不是同一法律关系,业主应追究开发商的赔偿责任,故不能以此为由拒交物业费。

3.对物业公司提供的服务不满意,能拒交物业费吗?

需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的,具有公共性和整体性,涉及全体业主和整个小区的公共利益,在效用上具有不可分割性和依赖性。业主若因为物业公司提供的服务存在局部瑕疵而拒交物业费(如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等),这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害,因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。

但是,如果物业服务存在重大瑕疵,物业费可以适当减免;因物业服务瑕疵导致的损失,业主可以要求物业公司进行赔偿。比如:小区门禁损坏后物业未及时修复,未设保安室,亦无保安巡查,或虽有录像监控但监控损坏缺失等,导致业主财物被偷窃的,可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位,为重大瑕疵,可以减免物业费。

4.没交物业费,物业对业主停水停电,合法吗?

不合法。

民法典第九百四十四条第三款规定,物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

业主违反物业服务合同约定逾期未足额交纳物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费;合理期限届满后仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁,不得通过对业主进行停水停电等不合法措施催交物业费。

5.物业擅自将地面停车位对外出租,导致业主无法停车,合法吗?

《物业管理条例》第五十四条规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

该情形涉及物业共用部分处分权的问题,焦点在于物业公司能否有权将地面停车位(或者其他业主共有区域)出租经营。若物业公司未经业主大会通过授权,擅自将共用部分出租经营,属于无权处分,出租经营协议无效,业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害,恢复原状,并赔偿损失。

若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权通过的,则所得收益应当用于补充业主专项维修资金,不得由物业擅自挪用。

6.物业公司在手册中规定:“业主违反手册规定,物业公司有权罚款”,合法吗?

不合法。《行政处罚法》规定,行政处罚仅由具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事物职能的组织可以在法定职权或授权范围内实施。物业公司只是一个企业法人或非法人组织,并不是行政机关,也不具备公共管理职能,它与业主间是平等的民事法律关系,因此不享有处罚业主的行政权力,无权实施罚款等行政处罚行为。

但如果业主因不当行为构成违约,物业公司有权要求业主承担违约责任。

7.买二手房,原业主欠交的物业费该我付吗?

对于所购二手房有欠交物业费的问题,如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定,按约定;如果房屋买卖合同未约定,因原物业费属于原业主与物业公司之间的约定,故之前欠交的物业费应由原业主向物业公司交纳。

8.交了物业费,为什么物业公司还要业主交小区水电公摊费?合法吗?

需要视情况确定。物业费是物业服务企业依照物业服务合同的约定提供物业服务后有权收取的服务费用。小区水电公摊费是物业共用部位、共用设施设备产生的费用或需要由业主分担的物业管理区域内的各类规定费用。两种费用的性质不同,不存在包含与被包含关系。若管理规约、物业服务合同授权物业公司代收水电公摊费用,业主应当向物业公司交纳,同时物业服务人应当定期将代收费项目、标准、金额以合理方式向业主公开;若物业服务人假借代收公摊水电费名义,收取额外费用的,不合法。

9.物业公司以未交道闸维修费和电费为由,禁止车辆进入小区,合法吗?

不合法。道闸维修费属于因物业共用部位、共用设施设备维修产生的费用,一般由住宅专项维修基金承担,若维修基金不足,应当及时续交,业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有;电费是业主与供电部门签订供电合同,因业主用电而产生的费用,两者均与物业管理费性质不同,系不同的法律关系。

物业公司可以经业主委员会(或业主)授权后,就管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等向最终用户收取有关费用,但物业公司不得在业主欠交代收费用的情况下,就物业服务合同未授权的行为(如禁止车辆进入、禁止业主进入、停水停电等)进行私力救济。

若经合理催告期,业主委员会(业主)仍不交纳专项维修基金或代收费用的,物业服务人可凭物业服务合同提起诉讼或申请仲裁,要求业主委员会(业主)承担物业服务人垫付的道闸维修费或电费。

10.房企通知业主收房,但是业主发现新房不具备交付标准,要求整改。整改完成后业主收房,但物业公司从房企首次通知收房的时间起算并收取物业费,这合理吗?

不合理。《物业管理条例》第四十一条第二款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

如确因新房不符合交付标准而导致延期收房或未交付房屋的,此期间段的物业费不应由业主承担,而应当由建筑单位即房地产商交纳。

责任编辑:覃妮
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